Arrendamientos sin garantía (regulados en la Ley de Urgente Consideración - Ley N° 19.889, de 9 de julio de 2020). Cuadro comparativo

 

CUADRO COMPARATIVO Ignacio M. Soba Bracesco - Julio 2020	Decreto Ley (DL) N° 14.219 *	Libre contratación **	LUC (Ley N° 19.889 de 9 de julio de 2020)
Desalojo buen pagador por vencimiento de plazo
Plazo	1 año (art. 5)	6 meses o 1 año (plazo de desalojo según Ley N° 8.153, en función de que se demande antes o después de los 30 días del vencimiento del contrato). Discutido en doctrina y jurisprudencia.	30 días (art. 430)
Desalojo mal pagador
Plazo	20 días (art. 48)	Ídem DL (Decreto Ley)	6 días hábiles (art. 439).
Intimación (mora)	10 días corridos de espera luego de la fecha estipulada de pago, más 10 días hábiles posteriores a la intimación judicial (art. 55 del DL). El art. 131 de la Ley N° 16.002 expresamente excluye que pueda utilizarse el telegrama colacionado para intimaciones relativas a arrendamientos y desalojos.	Ídem DL	3 días hábiles o sin intimación (en caso que se hubiese pactado la mora automática – art. 437). Se puede hacer por telegrama colacionado (art. 437).
Lanzamientos
Plazo	15 días hábiles (art. 62).	Ídem.	Buen pagador: 15 días hábiles (art. 433).
			Mal pagador: 5 días hábiles (art. 442).
Prórroga	Puede prorrogarse por enfermedad o fuerza mayor hasta por 60 días (art. 62). También se puede prorrogar por hasta 120 días, cuando habiten menores de 14 años, mujeres embarazadas o personas mayores de 70 años y el lanzamiento tenga lugar en meses de invierno (art. 8 del Decreto Ley N° 15.301, de 14/07/1982, en la redacción dada por el art. 2 de la Ley Nº 17.495, de 24/05/2002).	Ídem.	Buen pagador: se pueden presentar hasta 2 días hábiles antes de la fecha del lanzamiento. Sólo por causa de fuerza mayor y por un plazo de hasta 7 días hábiles (arts. 434).
			Mal pagador: se pueden presentar hasta 2 días hábiles antes de la fecha del lanzamiento. Sólo por causa de fuerza mayor y por un plazo de hasta 5 días hábiles (arts. 443)
Estructura procesal
Control de estar al día en el pago de tributos	Control de estar al día con el pago del IRPF (art. 15 del Título 7 del Texto Ordenado de la DGI). Control relativo a contribución inmobiliaria (art. 29 de la Ley N° 9.189). En ambos casos se ha discutido en la doctrina y jurisprudencia si estos controles pueden limitar o no el acceso a la justicia, existiendo opiniones diversas.	Ídem.	No será necesario acreditar por el arrendador o propietario encontrarse al día en el pago de cualquier tributo nacional o municipal (art. 455).
Excepciones	Sin limitación de excepciones.	Ídem.	Limitadas (art. 431 y 440).
Plazo para oponer excepciones	10 días hábiles (CGP, arts. 546.2, 355).	Ídem.	6 días hábiles (arts. 431 y 440).
Sustanciación de las excepciones	CGP, arts. 546.2, 357 y 358.	Ídem.	Arts. 353[1] y ss. del CGP (arts. 432 y 441).
Apelación	Limitada a interlocutorias y definitivas (CGP, art. 360)	Ídem.	Limitada a sentencia definitiva (arts. 432 y 441).
Clausura del proceso en desalojos por mal pagador.	Suma adeudada más el 40 % (art. 51 del DL, en redacción dada por el art. 17 de la Ley N° 15.799). Es la regla general. Suma adeudada más un 60 % (en desalojos en casos de excepción: arts. 2, 28 y 114 del DL).	Ídem	Suma adeudada más el 60 % (art. 445)

* El régimen del Decreto Ley (DL) N° 14.219 se aplica a arrendamientos de casa-habitación, industria y comercio (se excluye a los arrendamientos rurales), respecto de construcciones cuyo trámite de autorización ante Intendencia sea anteriores al 2 de junio de 1968 (art. 2 y 102.3).

** Los posteriores a esa fecha (2 de junio de 1968) entran dentro del régimen de “libre contratación”, pero igualmente -porque así lo dice el art. 102.3 del DL 14.219- en esos casos se aplican las normas sobre garantías (Capítulo VII del DL – arts. 38 a 42) y sobre competencia y procedimiento (Capítulo VIII, Sección I del DL -arts. 43 a 62).

En cualquier caso, los procesos de desalojo son -de regla- procesos que tramitan por la estructura monitoria (arts. 354 a 360 CGP), según lo dispone el art. 546.2 CGP: “Los procesos de desalojo urbano y rural incluidos aquellos en que se reclama la restitución de inmueble dado en comodato, sean éstos con plazo o precario, tramitarán por el proceso de estructura monitoria (artículos 354 a 360).” 

Ello cambiará a partir de la vigencia de la LUC, ya que -como surge del cuadro- se tratará de un monitorio diferente, con cambios puntuales en el procedimiento (si se quiere un "monitorio" que de por sí es un extraordinario en sentido amplio, pasará a ser un "monitorio extraordinario", esto es, un monitorio similar, pero diferente al del CGP).

Vale aclarar que las normas relativas a la estructura monitoria del CGP fueron revisadas y actualizadas en el año 2013 por la Ley N° 19.090, de 14 de junio.

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[1] Esta remisión no es correcta, ya que el art. 353 del CGP refiere a títulos ejecutivos. Asimismo, la remisión se debería hacer desde el art. 354 a 360 del CGP (véase, en ese sentido, art. 546.2 del CGP). Claro que la LUC pretende cambiar -como se señaló- algunas cuestiones que se encuentran también reguladas en los arts. 354 a 360 del CGP: a saber, el plazo para oponer excepciones y la apelabilidad. Una correcta técnica legislativa (desde el punto de vista de la racionalidad, coherencia y consistencia sistémica), hubiera sido la de remitir sin más a la estructura monitoria y no innovar en materia de plazo para oponer excepciones (pasando de 10 días hábiles a 6 días hábiles), ni en cuanto a la apelabilidad (que ya se encuentra limitada o restringida en el monitorio).