Arrendamientos sin garantía (regulados en la Ley de Urgente Consideración - Ley N° 19.889, de 9 de julio de 2020). Cuadro comparativo
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Decreto Ley (DL) N° 14.219 * |
Libre contratación ** |
LUC (Ley N° 19.889 de 9 de julio de 2020) |
Desalojo buen pagador por vencimiento de plazo |
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Plazo |
1 año (art. 5) |
6 meses o 1 año (plazo
de desalojo según Ley N° 8.153, en función de que se demande antes o después
de los 30 días del vencimiento del contrato). Discutido en doctrina y
jurisprudencia. |
30 días (art. 430) |
Desalojo mal pagador |
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Plazo |
20 días (art. 48) |
Ídem DL (Decreto Ley) |
6 días hábiles (art. 439). |
Intimación (mora) |
10 días corridos de
espera luego de la fecha estipulada de pago, más 10 días hábiles posteriores
a la intimación judicial (art. 55 del DL). El art. 131 de la Ley N° 16.002 expresamente
excluye que pueda utilizarse el telegrama colacionado para intimaciones
relativas a arrendamientos y desalojos. |
Ídem DL |
3 días hábiles o sin
intimación (en caso que se hubiese pactado la mora automática – art. 437). Se puede hacer por
telegrama colacionado (art. 437). |
Lanzamientos |
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Plazo |
15 días hábiles (art. 62). |
Ídem. |
Buen pagador: 15 días
hábiles (art. 433). |
Mal pagador: 5 días
hábiles (art. 442). |
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Prórroga |
Puede prorrogarse por
enfermedad o fuerza mayor hasta por 60 días (art. 62). También se
puede prorrogar por hasta 120 días, cuando habiten menores de 14 años,
mujeres embarazadas o personas mayores de 70 años y el lanzamiento tenga
lugar en meses de invierno (art. 8 del Decreto Ley N° 15.301, de 14/07/1982,
en la redacción dada por el art. 2 de la Ley Nº 17.495, de 24/05/2002). |
Ídem. |
Buen pagador: se pueden
presentar hasta 2 días hábiles antes de la fecha del lanzamiento. Sólo por
causa de fuerza mayor y por un plazo de hasta 7 días hábiles (arts. 434). |
Mal pagador: se pueden
presentar hasta 2 días hábiles antes de la fecha del lanzamiento. Sólo por
causa de fuerza mayor y por un plazo de hasta 5 días hábiles (arts. 443) |
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Estructura procesal |
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Control de estar al día
en el pago de tributos |
Control de estar al día con el pago del IRPF (art. 15 del Título 7 del Texto Ordenado de la DGI). Control relativo a contribución inmobiliaria (art. 29 de la Ley N°
9.189). En ambos casos se ha discutido en la doctrina y jurisprudencia si
estos controles pueden limitar o no el acceso a la justicia, existiendo
opiniones diversas. |
Ídem. |
No será necesario
acreditar por el arrendador o propietario encontrarse al día en el pago de
cualquier tributo nacional o municipal (art. 455). |
Excepciones |
Sin limitación de
excepciones. |
Ídem. |
Limitadas (art. 431 y 440). |
Plazo para oponer excepciones |
10 días hábiles (CGP,
arts. 546.2, 355). |
Ídem. |
6 días hábiles (arts. 431 y 440). |
Sustanciación de las
excepciones |
CGP, arts. 546.2, 357 y
358. |
Ídem. |
Arts. 353[1] y ss. del CGP (arts. 432 y 441). |
Apelación |
Limitada a
interlocutorias y definitivas (CGP, art. 360) |
Ídem. |
Limitada a sentencia
definitiva (arts. 432 y 441). |
Clausura del proceso en
desalojos por mal pagador. |
Suma adeudada más el 40
% (art. 51 del DL, en redacción dada por el art. 17 de la Ley N° 15.799). Es
la regla general. Suma adeudada más un 60
% (en desalojos en casos de excepción: arts. 2, 28 y 114 del DL). |
Ídem |
Suma adeudada más el 60
% (art. 445) |
* El régimen del Decreto Ley (DL) N° 14.219 se aplica a
arrendamientos de casa-habitación, industria y comercio (se excluye a los
arrendamientos rurales), respecto de construcciones
cuyo trámite de autorización ante Intendencia sea anteriores al 2 de junio de 1968
(art. 2 y 102.3).
** Los posteriores a esa
fecha (2 de junio de 1968) entran dentro del régimen de “libre contratación”,
pero igualmente -porque así lo dice el art. 102.3 del DL 14.219- en esos casos
se aplican las normas sobre garantías (Capítulo VII del DL – arts. 38 a 42) y
sobre competencia y procedimiento (Capítulo VIII, Sección I del DL -arts. 43 a
62).
En cualquier caso, los procesos de desalojo son -de regla- procesos que tramitan por la estructura monitoria (arts. 354 a 360 CGP), según lo dispone el art. 546.2 CGP: “Los procesos de desalojo urbano y rural incluidos aquellos en que se reclama la restitución de inmueble dado en comodato, sean éstos con plazo o precario, tramitarán por el proceso de estructura monitoria (artículos 354 a 360).”
Ello cambiará a partir de la vigencia de la LUC, ya que -como surge del cuadro- se tratará de un monitorio diferente, con cambios puntuales en el procedimiento (si se quiere un "monitorio" que de por sí es un extraordinario en sentido amplio, pasará a ser un "monitorio extraordinario", esto es, un monitorio similar, pero diferente al del CGP).
Vale
aclarar que las normas relativas a la estructura monitoria del CGP fueron
revisadas y actualizadas en el año 2013 por la Ley N° 19.090, de 14 de junio.
[1] Esta remisión no es
correcta, ya que el art. 353 del CGP refiere a títulos ejecutivos. Asimismo, la
remisión se debería hacer desde el art. 354 a 360 del CGP (véase, en ese
sentido, art. 546.2 del CGP). Claro que la LUC
pretende cambiar -como se señaló- algunas cuestiones que se encuentran también reguladas en los
arts. 354 a 360 del CGP: a saber, el plazo para oponer excepciones y la
apelabilidad. Una correcta técnica legislativa (desde el punto de vista de la
racionalidad, coherencia y consistencia sistémica), hubiera sido la de remitir sin más a la
estructura monitoria y no innovar en materia de plazo para oponer excepciones
(pasando de 10 días hábiles a 6 días hábiles), ni en cuanto a la apelabilidad
(que ya se encuentra limitada o restringida en el monitorio).